2004第三季度南京房地产研究报告报告
    
第一节 市场容量分析
市场容量，是指在一段时间内、特定区域市场中、消费者有购买能力支撑的、对某种商品的现实的和潜在的市场总需求量。由于存在着大量的购房需求，南京的房地产市场近几年一直处于高速发展的阶段，但市场中结构性的供求矛盾却日益突出，这种矛盾表现在目前南京房地产市场中各区域、价位、楼型、套型等方面的供应量与需求量（市场容量）不平衡。市场容量分析即有效需求量分析是房地产市场研究的基础，及时把握市场容量及产品结构层次的变化趋势对了解南京房地产市场有着至关重要的作用。本节的市场容量分析中，既进行了总容量分析，也进行了分区域、价格层次等分容量结构分析。
1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析
2004 年南京房地产市场总容量包括新建商品房（商业新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。
根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004 年南京新建商品房和存量房的市场总需求量约为 1410 万平米。
2004 年三季度，南京商品房总需求量为 574 万平米（包括上半年未满足的需求 249 万平米）。
根据抉策地产研究中心 2004 年上半年报告的相关论述，本报告将主要针对第三季度的需求进行分析。
购房会员俱乐部会员的统计数据表明，南京购房的需求成因主要包括拆迁购房、市民改善居住条件购房、结婚购房、投资购房以及城市化进程所带来的购房需求等。
我们将 2003 年二、三季度的购房动因变化情况在图 1 列出，从中可以清楚的观察出南京房地产需求中购房动因变化的趋势。
1.1 拆迁产生的购房需求比例降低
2002 年以来，拆迁一直是购房需求的主要动力，因为拆迁购房需求是相对刚性的。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，进入 2004 年下半年，拆迁购房的比例大幅度下降，由一季度的 24.20 ％下降到二季度的 20.50 ％，又由二季度的 20.50 ％下降到三季度的 16.3% ，主要原因是 2004 年全年的拆迁速度较 2003 年有明显下滑，拆迁量骤降。随着南京拆迁速度的加快，拆迁购房在未来的购房动因的比例将会有所上升，见下图。
  
图 1-1 2004 年二季度至三季度购房动因结构变化示意图
......